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超重磅!房地产金融支持16条的五大看点

 


超重磅!地产大利好!


11月11日,人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大。


五大看点


十六条措施条条都很重磅。几乎涵盖了地产冰封困境的方方面面:市场、供应、金融、风险、交付、租房、征信、融资......


该通知主要包含六大部分:


通知的六大部分分别是:保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。


具体政策中,有五大看点:


第一,贷款投放对国有、民营房企一视同仁。通知开篇强调,要稳定房地产开发贷款投放。对国有,民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。


这一条对房地产供给侧改革,保交楼和房地产市场纾困有重要意义。说明要对本轮房地产债务危机的企业进行分类,究竟是资不抵债,还是仅仅是流动性风险,进而疏导房地产融资的各类管道,融资“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态,问题房企还将有序出清。


第二,保持信托等资管产品融资稳定。通知提到,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型,在严格落实资管产品监管要求,做好风险防控基础上,按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求,依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁租房建设等提供金融支持。


信托贷款与开发贷款不同。后者主要是基于房地产项目和银行的双向绑定,而信托贷款往往涉及信托客户、信托公司和房地产企业等三方,所以既要保证信托产品的安全性,也要保证信托融资的通畅。


过去几年房地产信托融资一直受到限制,现在提出“保持信托等资管产品融资稳定”,说明进一步放宽,释放了暖意。


另外,此次通知对信托公司提及了“转型”的概念,尤其点出“房地产企业项目并购业务”,这意味着信托公司要减少对增量市场的关注,同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。


第三,贷款可合理展期。通知提到,要支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。


信贷展期,意味着银行可以针对客户的性质、行业周期性等特点,通过贷款展期的形式帮助客户度过行业低谷。通知中明确:展期可不调整贷款分类,因此可以确定展期并不会形成不良贷款,也不会严重影响客户在信贷市场上的融资能力。


该通知意味着展期制度在房地产贷款领域应用将加大,是化解风险的必要操作。此次展期的年限为1年,对房企保交楼工作有重要支持作用。


第四,保持债券融资基本稳定。通知提及,要保持债券融资基本稳定,支持优质房地产企业发行债券融资,推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通,做好债券兑付资金安排,按期兑付有困难的,通过协商做出合理展期、置换等安排,主动化解风险。


本轮房地产债务危机,一个显著特征就是房地产企业债券市场的危机,主要民营房企债券的收益率全部进入高收益区间,仅仅凭借民营房企自身的能力,已经很难市场化债券融资。因此,监管机构通过不同形式,从不同方面支持民营房企债券融资有重要作用。


第五,延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

【2020年最后一天,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。】


这项措施信号意义也很大,意味着为新一轮房贷投放工作提供充足的空间,居民端支持刚性和改善性住房需求;企业端支持合理融资需求。


总的来看,金融支持16条的通知主要目的是维持当前房地产市场健康稳定发展。同时也体现了监管层对于地产金融的态度——行业去杠杆主基调不变但控制节奏,最终目标引导市场“软着陆”。但并非重走老路,房地产行业高杠杆高周转的发展模式已成过去式。对于传统房企来说,需要积极找到第二增长曲线。



房企要转型了,个人投资房地产的方式也要变


可以预见的是,随着房地产行业去杠杆,房企将不再会以单纯的开发商角色出场,将调整投融资模式,在产品力、服务力、盈利能力等方面进行转变,实现由开发商到城市运营服务商的转型。


房企转变了,个人投资房地产的方式也要变。


先看看海外成熟房企怎么赚钱。


目前来看,国际成熟房企的共同特点是现金流充足,杠杆低。有的侧重“开发+持有”的租售并举模式;有的采用“基金+REITs”资产管理模式;还有的覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。打个比方,以前是平方米的时代,销售为王。现在是立方米的时代,运营为王。


同时,在资产类别的选择上,也很重要。房地产市场是一个很大的领域,除了住宅,随着新经济的发展,在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下,还有多种新兴资产类型将会有很大的发展空间。


来看看现在的成熟房企都在投资什么。


可以看到,从去年四季度,高盛买入中国房企债券开始,海外大型房企在中国房地产市场的投资出手非常频繁,被认为是抄底中国房地产资产。


投了什么呢?


加拿大博枫资产管理投资了上海市杨浦区新江湾城板块的住宅项目,接过来做租赁住宅;

摩根士丹利拿下了苏州、南通、嘉兴、太仓近21万㎡的综合物流地产包;

黑石集团作价53亿,收购了广州国际机场富力综合物流园的全部收益;

除此之外,还有中国香港“四大家族”之一的新世界发展,22.9亿收购了成都和武汉的六项物流物业的全部权益。

……


从外资抄底中国资产的选择可以看出两大关键词:一线城市和二线头部城市;物流环节。


物流地产成为私募地产机构的全球投资主题,这一趋势在全球几乎是同步的。普洛斯这样本就是全球专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司,自不必说。而像黑石这样的综合性房地产投资机构,也在大力押注物流地产。


从机构本身的投资比例来看,像黑石在其全球投资图谱里,物流资产就占据了绝对的位置。在中国,据媒体报道,过去一年时间里,黑石在中国的物流投资组合,大幅扩张了约30%,覆盖国内23座城市。还有摩根士丹利和易商红木,几乎同时盯上了长三角腹地的生产与供应链物业。


为什么物流地产如此吃香?


因为物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型,具备长租期和能产生稳定现金流等特点。尤其是在疫情刺激下,电商、线上办公等的快速发展,会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等的快速发展,并使其越发成为刚性需求,将可能带来较好的物业现金流和估值。


但同时我们也越来越看到,物流地产等商业地产投资不同于以往的住宅房产投资,投资的主角不再是个人。个人投资者投资这类新兴地产的首选方法是配置房地产私募基金。


通过专业的房地产投资管理团队,能更大程度消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称,甄别商业地产项目的优劣、制定退出策略。同时,专业的房地产基金管理人会采用价值创造策略,通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值,而不仅仅是通过金融工具来创造回报。


另外,当前的市场环境进一步凸显了选对资产管理人的重要性。疫情加剧了全球房地产投资和资产判定的难度,如何能抓住这些机会并不踩坑,更加需要突出的资产筛选和运营管理能力。所以,选择专业的房地产基金管理人就至关重要。


但个人往往难以获得顶级私募股权投资机构的投资机会。尤其是对于想在全球范围内广泛捕捉房地产投资机会,同时分散风险的需求来说,通过母基金来布局全球商业地产,会是个捷径。


一方面,房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式,没有一个人可以坐在上海、北京去投全球的房地产,所以必须要借助于全球范围内的顶级地产基金来实现全球地产投资。而国际化的母基金管理团队严守“本地化”的筛选标准。另一方面,母基金一大突出特质是“顶层设计,优中选优”。


所以,对个人投资者来说,要对项目进行专业筛选、分散配置、优质管理和择机交易,通过长期投资平滑短期波动,通过专业的母基金来实现,是个更容易实现、也更稳妥的方式。


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