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月均工资3000,房价3万5!越南房地产是如何暴雷的?

 



最近的越南备受关注。房地产企业暴雷,大型银行遭遇挤兑,连带着越南的股市和汇率大幅下跌。


此前,大众对越南的印象是“世界工厂”,经济高速发展,GDP增长已经超过了中国。为什么房地产会突然暴雷?这对我们有什么启示呢?



两大原因导致暴雷




外资和美联储加息是导致越南房地产暴雷的两大主要原因。


首先,我们来看看外资的影响。


对全球楼市关注的朋友可能对越南去年的房价上涨记忆深刻。2021年,越南与俄罗斯、土耳其一起成为全球房价涨幅最大的三个国家。


涨得多狠呢?我们来看两组数据。


胡志明市是越南第一大城市,人口900多万,2020年平均房价约合1.6万元/平米;

2022年上半年平均房价就已经超过3.5万元/平米,靠近中心城区的房价已经在4-5w。


但是,胡志明市的月平均工资只有3000元左右。


越南的首都河内,房价已经连着五年创新高,每年20%涨幅。要知道,近五年越南GDP最高的一年是7.2%。


那为什么越南的房价会如此飙升呢?与热钱有关。


大家都知道,越南经济很依赖外资、外贸出口。据越南政府副总理在2020年公布的数据, 2019年外资企业对越南GDP的贡献率达20%。


2020年,美国央行大放水,大量的热钱进入越南后,许多进入了楼市、股市,一举推高了楼市价格。


越南的房价与其当前阶段的经济水平过于悬殊,这是比较危险的。


第二,美联储加息是怎么影响越南房地产的呢?


美国加息,大量的钱回到美国,对越南来说,意味着大量外资出逃,在房地产市场的表现就是高价抛售,迅速逃离。


同时,在美联储加息的背景下,越南也只好加息。原因我们在此前的《美国加息、中国为何降息?投资者怎么办?重磅总结来了》中有介绍过。


但美联储加息太凶猛,越南尽管紧随加息,但依旧没改变本币贬值的趋势。同时,越南政府在此时大幅收缩房地产的信贷。


于是,越南一系列房地产企业的现金流就出了问题,借债还不上,出现暴雷。进而,市场信心受损,越南股市和债市紧接着大跌。





越南是什么样的世界工厂?




有人疑惑,越南的GDP增长已经超中国,还为何会面临如此的金融地产危机?难逃可能被美国收割的命运?


数据显示,今年的第三季度,我国的GDP 增长率不足4%,但越南却超过了13%。


说到这里,就需要看看支撑越南GDP增长的动力,和越南经济发展结构。


首先看下出口,越南2022年前三季度的对外商品贸易虽然取得了65.2亿美元的顺差,但服务贸易逆差112亿美元。总计对外贸易取得46.8亿美元的逆差。


为什么会这样呢?


因为在制造领域,越南一直以来都是从中国大量进口制造业半成品,贴牌后卖给美国。所以在商品贸易领域,越南由于处在产业链低端,没有多少溢价能力,出口与进口的定价权都在外部,这使得越南的进出口商品金额很高,但顺差却相对偏低。


服务贸易更是如此,越南在金融、科技、文化、品牌等方面也没有溢价能力,整体属于付出状态。


再看国内消费,越南2022年前三季度的内部需求中,农业、林业和渔业部门增长2.99%,工业和建筑业合计增长9.44%,服务业增长10.57%,成为拉动经济发展的核心动力。


也就是说,越南无论出口还是国内消费,服务业都占大头。


这并不是一个很有利的局面。一般来说,一些中低收入的发展中国家,特别是实施“出口导向型”模式的新兴经济体,在经济发展的初步阶段往往都尤其重视发展工业、加强产业链建设,这在很长时期内都会处于经济结构中的核心位置。


这很大程度上显示出越南制造业实现突破式发展的瓶颈。


越南的经济,尤其是制造业的变化,主要是在今年下半年发生的大转折。随着战争和美国加息影响,外部需求在减弱,越南的订单也大幅度减少。


可以说,越南的制造业泡沫,来自于美国的经济刺激,而泡沫的破裂,也来自于美国的经济收缩。


这深刻地说明,仅仅靠做中间商打工是不能成强国的,虽然可以度过一段黄金的高速增长期,但也容易撞上国际分工的天花板。归根到底,任何一个发达经济体都需要有能产生大量利润、且掌握在自己手里的核心产业。就像韩国的存储芯片、日本的汽车。


越南的现状也进一步提醒我们,制造业是参与大国竞争的根基,在不确定时代,整体产业链的韧性是经济稳定的基础。当中低端产业开始加速离开中国,我们必须让中国产业升级的速度更快,才能应付未来更艰巨的挑战。向上的产业升级是我们面临的主要竞争。


与此同时,坚持国际化,开拓全球大市场,是中国企业和经济发展必须要做的事情。而核心技术和强大的供应链将是有力支撑。


11月1日刚刚在创业板上市的呼吸机龙头、宜信生态圈企业“怡和嘉业”就是个很好的例子。2021年,借由全球龙头飞利浦的呼吸机被紧急召回的时机,怡和嘉业抓住了空前的出海机遇,一年之内海外营收翻了8倍。


“国际化对企业、资产、个人都是很好的分散风险方式。企业也可以通过国际化的布局,将本土的产业与服务,用更低的成本的做境外输出。”


“国际化是must have,must do,绝不是 nice to have。给自己的企业、家庭、下一代、资产配置的国际化程度打分,都是高分的情况下,才能抵御不确定性,实现变中求胜,才能够更好地All in China。”


在《唐宁会客厅》“变中求胜”系列主题直播访谈中CEiC合伙人谷秉泽、宜信CEO唐宁分别表达了如上观点


点击下方图片查看完整版直播回放。


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