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这可能是,中国楼市未来的真实景象

 
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今年的楼市,是让人“悲喜交加”的一年。


“喜”的是各地房地产政策一改前两年限制基调,开始大松绑,“降门槛,降利率”齐上阵,这让不少人认为楼市很有可能即将迎来第二春。


“悲”的是虽然松绑政策频出,但楼市回暖迹象缓慢,有一部分人认为如此大力度的扶持恰恰说明楼市处境的艰难,楼市春天已经一去不复返了。


总之,大家对楼市的未来产生了严重分歧。


房产到底还有没有升值空间?现在还能不能买房?中国楼市的未来究竟是什么样的?


这些问题虽然没有一个准确的答案,但我们从历史的规律中,总能找到一些类似的参考


01


大家可能会经常看到这样一种观点,大概是说:今天的日本,就是几十年后的中国。


因为现在的中国和70年代左右的日本有很多相似之处。


比如说经济增长放缓但是持续增长,城市化率差不多还有10-20个百分点,人均GPD也大致相当。


日本现在人均GDP4万多美元,我们刚跨过1万美元,日本走过的路踩过的坑,未来我们可能也会遇到。


大家关心的房价问题、人口负增长问题、人口老龄化问题,以及产业升级转型问题,等等,日本都已经发生过了。


所以,要想预见中国楼市的未来,我们首先要“摸着日本过河”。


02


很多人都知道,1990年日本楼市的高泡沫崩塌后,日本房价经历了腰斩。


这也让很多人一直以为,日本楼市仍然不景气。


事实上,日本楼市在经历90年代的重挫后,从09年开始,已经维持增长10多年了。


日本核心城市的房价一直在稳步上涨,尤其是日本东京房价,最新数据已经逼近历史新高。



这里支撑东京房价持续增长的原因,也是我们在预见中国楼市的未来时,可以参考的一个重要因素。因为我们前面就说过,日本和中国有很多相似之处。


分析各项数据来看,东京房价之所以会持续上涨,而且即使现在的房价创了历史新高,也没有看到泡沫的风险,这里有一个重要的原因,就是因为东京都市圈形成的巨大虹吸能力,不断吸引人口涌入,从而为东京房价的上涨赋予了非常大的动力。


我们来看一组数据:日本总人口1.1亿,但仅在东京都市圈生活的人口就有3700万,占到了总人口的三分之一。而且这个人数还在继续增长。



在楼市泡沫之后,日本经济一度陷入了疲软期。这种经济状况促使剩下的劳动力更加想要涌入东京这样机会多的大城市。


相反,小城市随着人口流失和老龄化的日益严重,使得房产反而沦为了负资产。


因此,日本全国的房价目前呈现出了严重的两极分化:大小城市的房地产发展差异化严重,大城市房价越来越高,小城市的房子无人问津。


03



那这种情况有没有可能在中国重演呢?


很有可能。


如果你仔细研究城市人口的变化,就会发现,我国的一二线城市正在逐渐“东京化”。


数据显示,我国人口从2020年开始,出现了拐点,新生儿一下子降至1000万。并且照这个趋势下去,出生率很难大幅反弹。


虽然人口出生率在下降,但并不妨碍大家都往机会大的地方“挤”。


百度地图2021年度中国城市活力研究报告显示,2021年中国人口热门迁入城市OP10顺序分别是:深圳、广州、北京、上海、东莞、苏州、成都、杭州、重庆、佛山。


▲ 百度地图2021年度中国城市活力TOP10


这10个城市,没一个的房价是特别低的,而且这些城市的人口仍然在不断增长。


房价越贵的地方,人反而越多。因为机会在哪,人就在哪。


资本和人才正在持续不断的涌入那些营经济指数更高的核心城市。


04


不用说我们的城市化进程还没结束,就算城市化很早就结束的发达国家,这一人口聚集的趋势也是不变的。


核心城市的人口会不断增长,而且随着经济环境的不景气和增速的放缓,这一现象只会加速。


可以预见的是,未来中国的一些核心城市,会抽水机一样虹吸外来人口。


近几年,大家可能也会经常看到,各城市都在争相出台人才引进政策。


从来没有哪一年像现在这般竞争激烈,城市之间的抢人大战正在愈演愈烈。因为现在大家抢的不是人,而是整个城市的未来。


没有人就没有买房的需求,没有买房的需求就不能盘活城市的发展,人口的流失就会越来越严重,这会形成一个死循环。


只有城市有前途,房价才不会坠入下行通道。


以日本等发达国家为例,未来,我国核心城市的房价依然有上涨的动力,房子的价值最终也会回归“地段为王”的初心。


相反,高房价的小城市,反而会汇聚更多的房价泡沫风险。


这是中国楼市大概率会走向的未来,甚至可以说,已经在这条路上走了有一段时间了。



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