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楼市再传大消息!二线城市,限购会消失吗?

 

没有最低,只有更低!


大城市的住宅限购门槛,在今天创出新低!


一个强二线城市,外地人只需要累计缴纳6个月社保,就可以获得购房资格!


而之前,一个标准的二线城市限购门槛是:3年内、24个月的连续社保。至于强二线城市,还可以适当加码。


从24个月,直降到6个月,砍去了门槛的四分之三!


做出上述决定的,是南京!


今天下午,澎湃新闻、财联社等多家媒体发布了下面这条新闻:




这是南京在半个月内,第二次给楼市松绑。


4月12日,南京市六合区、溧水区均调整限购政策,外地户籍购房者可购买一套房。而此前,外地人需要缴纳1年社保,以及开具工作证明才能开出购房证明。


当时我就撰文分析过,南京在“小试牛刀”,主要作用是试探舆论反应。只放松郊区是没有用的。


从下图可以看出,六合区和溧水区类似广州的从化和增城。



人家广州是一线城市,从化、增城从来就没有限购过,你南京一个强二线,在郊区搞什么限购?


而且此前南京的限购比较复杂,真正有管制效力的就是外地人要在南京买房,需要24个月社保(人才购房除外)。



这次社保要求从24个月大幅降低到6个月后,距离取消限购只有一步之遥。


以前搞6个月社保限购的,往往是类似中山这样的普通地级市。



上图是截至2021年末,中国主要城市的资金总量(金融机构本外币存款余额)。


经常看我专栏的读者都知道,我判断一个城市投资价值,以及给城市分级,不怎么看GDP(因为有些城市造假),而是看资金总量。


到去年年底,南京汇聚资金4.47万亿,在内地城市中名列第八。如果算上港澳台,南京也可以排名第10以内,台北汇聚的资金跟南京不相上下。


资金总量超过3万亿的非一线城市,都是强二线。


所以中国有7个强二线城市:杭州、成都、南京、重庆、苏州、武汉、天津。


南京尚未公布一季度经济数据,但楼市偏冷对当地的投资和消费,一定有较大影响。


2021年南京的固定资产投资是5675亿元,其中房地产开发投资为2719.8亿元,占比48%。


可见,南京是一个对房地产比较依赖的城市。



上图是南京2021年末的金融数据,可以看出南京人的杠杆率(住户贷款/住户存款)达到了惊人的143%。这个数据超过了深圳、厦门,仅次于杭州,位居全国第二。


或者说,杭州人是买房最激进的,其次是南京人,深圳人只能排第三。


南京居民的净存款为“-4638亿元”,南京2021年末全市常住人口942.34万人,这样我们可以计算出:南京人均净存款为“-4.92万元”。


南京人跟深圳、杭州人一起,并列为中国最敢负债的三大城市居民。


按照传统的居民杠杆率计算方式,“住户贷款余额+公积金贷款余额”/当年GDP,我们可以算出2021年南京居民的总负债为17010亿,杠杆率为104%。


一般认为,居民杠杆率的警戒线在65%左右,南京显然超过了很多。


在这种高杠杆率的情况下,南京降低限购门槛,显然有吸引外地人来帮助南京去库存的意思。


有了南京的榜样,杭州、宁波、合肥、苏州等周边强二线、二线城市估计也将降低限购门槛,并最终波及全国。


昨天晚上还从佛山传来一个大消息:完税满5年或者办证满5年的二手房,不计入限购套数了!


也就是不限购了。


今天一大早,下面这份文件就被多家媒体的公众号转发。






4月27日,当地住建局在回复澎湃新闻时表示:该文件为其下发至各区住建局及市相关职能部门,属于内部流程,尚未正式发布。目前佛山住建局正在积极协调相关部门对业务系统进行调整完善。


也就是说,消息基本证实了。


这意味着,佛山事实上对拥有购房资格的家庭,取消了限购。你每隔5年买一套,买多少是没有限制的。


目前佛山的限购政策是:


1、本市户籍,在限购区域内限购 2 套;

2、非本市户籍,持有优粤佛山卡(ABCT卡)的,在限购区域内限购 2 套;

3、非本市户籍,限购区内购房,需提供2年内累计1年以上社保或个税证明,且限购 1 套;

4、非本市户籍,本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,限购区内购房,首套房不受社保/个税限制。


限购区域如下:



佛山限购是按镇来划分区域的,中心城区和靠近广州的镇大多限购。


但限购的门槛比较低,很容易靠学历、职称、职业技术资格等突破。现在又出台了5年以上的房子不计入限购套数,当地家庭又可以买买买了。


但佛山是广义库存名列全国前20名的城市(下图):



按照已经批租出去的土地计算住宅库存量(广义库存),佛山库存量高达8000万平方米以上。


佛山经济总量和人口跟东莞都差不多,但住房供应量数倍于东莞。这就好比广州跟深圳经济总量、人口差不多,广州的住房供应量也数倍于深圳一样。


所以,在佛山买房子要精挑细选,限购区域才有价值。非限购区域的价值,远不如东莞。


佛山去年年底的资金总量为2万亿,名列内地城市第20名。


一天之内,有两个资金总量名列前20的大城市,显著放松了楼市。4月27日,可谓楼市的大日子!


文章来源:刘晓博说楼市

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