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转捩点!首套房与二套房,集体降息了!

 

01


北宋元祐年间,早已取代欧阳修,成为新一代文坛领袖的苏轼,被天下读书人视作楷模和向导。

世人不但爱读他的诗词文章,还喜欢模仿他的习惯。

有一日,他的夫人给他做了一顶非同寻常的高帽子,他戴在头上,走在汴京街头,被街上的人用好奇的目光上下打量。看准商机的商贩,立刻模仿做了这种形状的帽子,并取名“子瞻帽”(苏轼,字子瞻),用苏轼为噱头,被汴京城的士人抢购一空。

这个小故事让我们了解到,苏轼当年不愧是北宋的风向标。很多时候,人们也需要这样一个风向标,去了解所处时代的潮流。

城市与楼市也是一样,北京、上海无疑是全国330多个地级以上城市的风向标,毕竟北京是决策中心,上海是经济中心,这两个城市的一颦一笑,都牵动着所有人的目光。

楼市方面来论,深圳无疑是中国内地的风向标,无论是从带动作用,还是看其房价,都当之无愧。

2015年开启的大牛市,就是从深圳开始的,2016年年末开启的全国楼市大调控,也是始于深圳。

此外,即便今年房价下跌不少,深圳的房价依旧内地第一。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网

深圳又传来了一件改变风向的事情,降息。

根据财联社12月13日独家报道:

上周开始深圳部分银行开始下调房贷利率,目前首套房贷款利率最低可至4.95%,二套房贷利率最低可至5.25%。此前,深圳市场首套房、二套房主流的按揭贷款利率为5.1%和5.6%。记者了解到,目前中小银行价格降幅比较大,建行等传统大行价格暂未有松动。


一句话,深圳楼市降息了。部分银行首套房从5.1%下调至4.95%,降息15个基点,二套房从5.6%下调至5.25%,降息35个基点。

深圳降息之前各银行的房贷利率情况


02

深圳并非是三季度之后首个降息的城市,此前已经有广州、佛山、苏州、天津等数十个城市降息了,但深圳的降息,最值得关注。

因为,深圳是楼市风向标。它的降息,意味着本轮购房利率,真正见顶开始向下。

我们都知道,由于去年年末央行和银保监会发布了“房地产贷款集中管理制度”,限制了各类银行流向房地产市场和个人住房贷款市场的资金比例。

导致进入2021年以后,各城市纷纷上调首套房与二套房的利率,并不断延长放款时间,于是才有了2021年从1月至10月,全国购房利率一路上扬的情形,才有了三季度全国成交量和房价普跌的现象。

这种现象,直到10月份之后,管理层的态度转变,才结束。

根据贝壳研究院的数据显示,今年以来,全国房贷利率和放款周期不断攀升,10月份是顶点,也是转捩点。10月份之后的11月份,无论是购房利率,还是放款时间,都转头向下。

来源:贝壳研究院

深圳的降息,意味着接下来,各城市的降息速度和放款速度,会开始加快。

以深圳来说,深圳首套房降息了15个基点,二套房降息了35个基点,不要小看这15个和35个基点,对于深圳这座购房动辄千万的城市来说,差之毫厘,谬以千里。

不妨举例计算一下。

以南山区一套总价1000万的房子计算,首套房首付比例是30%,可以向银行贷款700万。

同样是等额本息20年,按照此前5.1%的利率计算,总计还款1118万,月均还款46584元。

按照降息后的4.95%计算,总计还款1104万,月均还款46004元。

总还款少了14万,月均还款少了580元。

这只是个开始。按照央行此前官宣,两天后(12月15日),央行将正式降准,下调金融机构存款准备金0.5个百分点,释放1.2万亿资金。

尽管央行表示,这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来,但降准之下,资金或多或少都会流向楼市,对楼市构成直接利好,会引导、加快利率下行。

此外,有业内人士预测,未来三个月里,央行可能会有一次全面降息。

03

为何要降息?

大道理本号在之前的文章中讲过多次,由于今年信贷政策过度收紧,导致了一系列始料未及的结果,比如房企不断出现债务违约,土地财政收入减少影响了部分城市的财政运转,购房人收房时间被延长,甚至出现了烂尾情形。

今天,我们不再说这些大道理,来说一个各城市需要降息并加快放款的迫切问题,库存高企。

根据易居研究院几天前披露的数据显示:

1、截止11月份,全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米,环比增长2.1%,同比增长2.1%,库存量创五年来新高。

2、截止11月份,100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米,而成交量为3437万平方米,呈现了“供大于求”的态势。

3、数据显示,当前三四线城市库存,是2016年7月份以来的最高值,即创下5年来的新高。

简单来说就是,由于今年信贷收紧,致使全国成交量普降,导致各类城市的库存高企,尤其是三四线城市,成为了房屋库存积压的重灾区。

库存高企,供大于求,房价下行压力较大,又到了需要去库存的时候。

这便是楼市降息最迫切的现实需求。

所以,我们可以看到,12月以来,主要热点城市都降息了,并加快了放款速度。


此外,还有呼和浩特、 荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等10多个城市发布了鼓励购房政策,或免契税,或补贴契税,或直接补贴现金。

一言以蔽之,楼市库存高企的现实,倒逼着房贷利率不得不降,不得不加快放款速度。

文章来源:城市财经

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