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重磅!明年楼市定调了

 

每年年底,中央都会召开一次中央经济工作会议,给明年的经济定调。

所以,会议非常重要,是观察第二年投资机会的重要窗口。

在昨晚的新闻通稿中,“稳”字提到了25次,总基调是“稳”字当头!

对于明年的经济,也是一个字“稳”,一方面定了明年经济的基调,另一方面也定了明年楼市的基调。

看看有关房地产的表述。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


此前中央政治局会议没有提到坚持房住不炒,当时我文章就说了,没提不代表可以炒,这个肯定是红线,怕你们又误解,这次会议算是补充说明。

其实就是想要告诉大家,中央现在要支持的是“购房者的合理住房需求”,也就是改善和刚需买房是支持的,不应该像今年二三季度一样,这种合理需求的贷款都收紧了,这在央行前面几次会议中都说了,包括中央政治局会议也提到了。

但是投资炒房的现象依旧会受到打击,那些投资客特别多的区域,比如深圳杭州这些楼市热点城市就别妄想放松了,这些城市一旦放松,就特别容易被投资客盯上,市场会往不可控的方向发展。

另外其他重点城市即便想要放松,那也是针对刚需自住的需求来调整政策,绝对不能为投资客打开大门。

探索新的发展模式坚持租赁并举,推进保障性住房建设。

什么是新的发展模式呢?

这个可以理解的很广泛,包括整个房地产行业的发展,地方不过分依赖土地财政、房企不再依赖高负债生存、扭转大众炒房赚钱的思想等等。

当然探索住房两轨并行也算是新的模式,也就是说商品房和保障房各有各的市场。

今年来,的确越来越多城市在共有产权、安居房等保障房项目上发力。

深圳:推进棚改和老旧小区改造,建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上。

上海:完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造,新增供应各类保障房6.1万套。

北京:不断增加保障性住房有效供给,建设筹集各类政策性住房41.4万套。


东莞和杭州也在学习北京部署共有产权住房,就连海南山东都在加快建设保障性住房。


实行住房双轨制,既能稳住房价预期,又能保障市民的居住需求,最终达到“稳”民生目标。


所以推进保障性住房建设,这两年基本涉及到房地产的话题时,都会浓墨重彩的提到。


最后一点,我觉得也是明年房地产政策最为关键的。


因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


去年的中央经济工作会议删掉了“因城施策”的说法,当时一线城市的楼市已经开始启动了,连带部分二线城市也在上涨,整体楼市环境是比今年要好的,所以对楼市的表述也更加中性。


但是今年楼市明显受到打压,全国市场迅速降温,而政策和信贷过严,也导致后续房企发生了一系列的经营危机。


至今为止,全国楼市都还没有喘过气来,大部分房企还未走出资金链困境。


现在信贷政策已经逐渐放松了,地方的调控政策接下来也要“因城施策”。


对于一些经济比较弱的地方,就不要调控的太死,该放松的就放松,比如一些二三线的郊区,三四线城市等,库存量大的区域,就可以放松调控,或者说救市去库存。


就在中央经济工作会议开会期间,已经有城市提前出击了。

衡阳:对于年前购买新建商品住房的,则补贴契税的50%。

重庆万州:将在近期房交会上对首次购房的刚需实行契税减半补贴政策。

西安:限价房自拿房本后满五年限售5年,改为网签后限售5年。

南通海安:对于不同改善住房群体给出不同的政策礼包,比如三孩家庭奖励400元/平。

保定:对于“被动式超低能耗建筑商品房项目”取消限价、取消限购。


以上主要都是一些比较弱的三四线城市,西安放松也只是调整一下限售,限购限贷这些还不敢放松,保定是放松了调控政策,我觉得接下来会有越来越多的三四线城市慢慢放松调控。


其实现在一线的郊区,或者环一线城市都是没有限购的,比如广州的增城、惠州、临安等,反观很多四五线城市限购政策执行过紧。


有些人口还在不断流出,外来人口又不多,都是本地刚需撑起来的市场,过紧的调控政策不利于刚需上车,即便放开调控也不会引发市场出现暴涨现象。


加上现在三四五线城市的新房库存不断积压,昨天易居有个报告,100个城市总库存是5.2亿平,其中三四线城市库存是2.2亿平米,连续37个月保持增长,说明库存上升的势头很明显,去库存压力很大。


房价下行压力过大,如果还不放开调控,怕是后面更加不可控,最终也会损害房地产市场的良性循环和健康发展。


最后看看货币政策和财政政策。


左:2021 右:2020


去年提到稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定。


关键点在于去年的“合理适度”变成了“保持流动性合理充裕”。


今年各行各业似乎都不大给力,尤其是房地产的下行压力过大,没有能起到稳增长的作用。


昨天的经济会议还提到“政策发力适当靠前”,这是比较明确的稳增长信号了。


今年无论是货币政策,财政政策都相对谨慎,明年这种现象都会得到纠正。


这意味着明年的货币政策一定会比今年更宽松些,我判断明年上半年仍会继续降准降息。


明年的楼市情况肯定会比今年好,这是毫无疑问的。


所以今年年底,就是楼市的底部,建议刚需及时上车,过完农历年,楼市会有明显的小阳春。


文章来源:樱桃大房子


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