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资产管理规模300亿美元,ESR称中国物流“竞争仍在初期”

 

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某种程度上这是个竞争激烈的市场,不过竞争仍在初期。

观点地产网3月26日,ESR(易商红木)公布了2020年的业绩,随后在线上召开业绩发布会,联合创始人兼联席首席执行官沈晋初与Stuart Gibson领衔的管理层出席了当天的会议。


据悉,ESR 2020年收益3.88亿美元,同比增加8.7%;EBITDA 5.71亿美元,同比增加4.0%;PATMI 2.87亿美元,同比增加16.8%;年内利润3.15亿美元,同比增加13.0%。
作为一个上市新兵,ESR继2019年不派息后,又一次选择了不派息的策略,而是把重心放在了战略圈地扩张中。


2020年6月,ESR于江苏省收购三项物流资产,其中一项全部出租予京东,另一项在建资产全部预出租予顺丰速运,第三项资产将进行改建。

在开发方面,于2020年度,ESR开发项目竣工及开发项目动工分别为34亿美元及32亿美元,在建工程项目增至47亿美元。

截至2020年12月31日,ESR的物业组合拥有2010万平方米的营运及开发中项目,土地储备370万平方米。

ESR的常规开发模式是利用第三方资本提供开发项目动工资金,并采取严谨的轻资产策略,以期达成开发项目竣工的目标。

在其年报中提到了疫情对电子商务的推动作用,后者规模需求激增,加上冷链行业及新基础设施发展,这些趋势均进一步刺激物流地产市场需求。

2020年,ESR的资产管理规模(AUM)达到299亿美元,提前一年达成了当初IPO时承诺的300亿美元目标,同比大幅增长35.3%。

来源:企业公告、观点指数整理

期内,ESR拉来了GIC、APG、CPP Investments数个合作伙伴成立了7只新的基金,于中国、韩国、日本、澳大利亚及印度市场筹集超过35亿美元,其中与新加坡资本GIC的多次深度联手,则被市场寄予了更多的期望。

ESR与GIC共同成立了三间开发合资经营企业,分别位于中国的5亿美元、位于澳大利亚的7.59亿美元以及位于印度的3亿美元,还与GIC在澳大利亚成立了4.56亿美元的核心增益基金合伙企业。

值得注意的是,GIC曾是普洛斯的大股东,作为物流地产界的一哥,普洛斯相较身后的追赶者仍具有相当大的优势,而ESR就是在亚太市场内与之最接近的竞争对手之一。

根据仲量联行报告,按建筑面积以及投资组合资产价值计算,ESR是专注亚太区的最大物流地产平台,按2019年4月1日至2020年12月31日的建筑面积计,ESR拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

当被问及中国市场内的竞争时,管理层以大洋彼岸的美国加州为例:“当地有30-40个工业、物流地产商,某种程度上这是个竞争激烈的市场,不过竞争仍在初期。市场会随着电子经济的发展扩张带来更多机会,所以竞争是一定客观存在的。只要市场还在增长,这对我们来说就是最重要的。”

管理层直言:“国内的物流地产市场确实越来越艰难。长期来看,我认为公司现在处在一个很好的位置,有资本资源、土地资源,和当地政府有很好的关系。”

ESR年内资本循环接近10亿美元,当中回收约7亿美元净现金,其预期透过设立新基金,持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力,同时沿用轻资产的基金管理策略。

其中十分典型的一次操作案例便是与GIC共同成立澳大利亚新基金ESR Australia Logistics Partnership(ESR持股20%,GIC持股80%)。

ESR将Propertylink集团的资产注入其中,后者是在2019年4月份ESR以约5.25亿美元私有化收购,价值近12亿美元资产。Propertylink集团的并表是ESR在2019年业绩出色的主要原因。

截止去年末,ESR有15亿美元现金结余,按年增加了超过70%;净资产负债比率仅为23.2%,同比继续下降。

ESR凭借着健康的财务,在2021年年初以295亿日元(约2.85亿美元)对价收购日本大阪南港配送中心一期的全部实益权益。同时,拟成立新的日本收益基金,其中南港一期作为种子资产。

换而言之,这将又是一次资本循环的收购案例,极其擅长运用外部资本的ESR正迎来一个高收益与高风险并存的时代。

除基金项目外,ESR Kendall Square REIT于 2020 年 12 月在韩国交易所成功上市,筹得新资本6.5亿美元。

管理层表示,ESR的首要目标仍然是稳健完成当初IPO定下的300亿美元资产管理目标:“如果要考虑未来的话,我们回看过去几年,基本每过两年,我们都可以将资产管理规模翻倍。虽然考虑到各个方面的因素,这个目标略显激进,但我认为这个数字是会持续增长的。”

在业绩会和报表中,投资者与管理层都不可避免地提到了最近十分火热的数据中心,以及社区团购给物流地产带来的新机遇。

管理层透露,集团目前已经深度参与到社区团购的产业链中,ESR在一二线城市中拥有不少项目储备,让集团在与京东、美团、拼多多等头部玩家的合作中取得了不少优势。

在年报中,ESR更是单独花了一个篇幅讲述数据中心,表示要做好准备进军这个市场。“作为新经济基础设施的领先供应商,ESR认为数据中心不仅是具吸引力的资产类别,亦是带动未来增长的自然发展。”

文章来源:观点

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