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这个地产类型投资回报20%!戳开看地产投资新机遇

 

在纽约,一座破产的老旧物业,摇身一变成为纽约第二心脏。


在上海,一片生机盎然的农田,变身浦东最时尚的网红亲子打卡圣地。


这位魔术师,被誉为全球地产投资行业的“攻城狮”。它是如何变废为宝的?它眼中最具含金量的投资方向是什么?最靠谱的投资方式是什么……


10月28日晚,宜信公司创始人、CEO唐宁对话铁狮门中国区首席投资官兼高级董事总经理陈志超,探讨新时代的地产投资之道。


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Part 01

百年企业铁狮门是如何炼成的?


唐宁:首先我想请陈总简要介绍一下铁狮门辉煌的投资业绩、历史。


陈志超:我相信很多投资人,已经听到过铁狮门这个名字。铁狮门来自美国的一家房地产开发商、基金管理人以及物业运营商。铁狮门起源于1897年,到今天已经有一百多年历史了。我们进入中国市场是2006年,到今天已有大16年。


铁狮门如何能成长为一个百年企业呢?


第一,是创新精神。在铁狮门的基因中,我们有非常强大的创新精神。只有通过每一个阶段的创新,它才能与时俱进,赶上时代的潮流。


首先,我们抓住了全球化机遇。铁狮门80年代进入欧洲,90年代进入巴西,2006年进入了印度和中国。在每一个阶段,它把握住了时代经济发展的趋势,能够重点布局具有优势的一些国家。


其次,铁狮门是一家基金管理公司。开发商做基金管理公司,在这个领域中其实并不多见。在1996年,铁狮门就开创了开发商通过基金管理,来进行投资大型城市综合体的先例,也就是洛克菲勒中心。这个项目给我们整个房地产开发商同行做了一个优美强大的案例:通过轻资产化方式来运作增值性项目或者大型城市综合体的项目。


关于创新,再举个例子,在2019年,铁狮门就制订了一个新的策略:进军生命科学领域,与著名的生命科学家共同创立合资企业,来建设美国哈佛大学附近的生命科学实验室。这个项目在2020年美国疫情期间募集得极其成功,募集了十亿美元,来投资美国的3个生命科技类项目。


第二,铁狮门对终端客户的需求非常敏感。在过去的若干年中,我们对每一种类型客户的需求都能够感知,科技企业客户需要什么样的办公环境,银行类金融机构需要什么样的办公环境,这种感知来自市场的直接反应,我们要将它做进我们的产品中间,铁狮门在这方面做得非常好。


第三,一家百年企业,还要有对风险的敬畏。我们对杠杆的把控、对项目进入时点的把控,这些都是对风险的敬畏。


这样一些基因,才能使一家企业从1897年走到了今天,一百多年后的今天。


Part 02

铁狮门到底是如何赚钱的?


唐宁:跟大家分享分享,在中国有哪些网红地点?


陈志超:中国的网红地点,举两个例子。


一个就是铁狮门在上海投资的晶耀前滩。在2013年我们并购这块土地的时候,它是一块种菜的菜地,我们走过来还看到有人在养鸭养鸡。今天晶耀前滩已经成为上海的一个网红打卡地。首先是它的建筑审美很好,其次是我们对高科技企业以及大型的企业的引入,第三是我们对商场网红商户的引入,都使得晶耀前滩成为上海浦东一个网红打卡地。



晶耀前滩


第二个是铁狮门的北京首钢园区六工汇项目。那里之前是首钢集团的炼钢厂房,但是铁狮门正在将它改建成商业中心。在炼钢的四个高炉周边,我们正在建设二十栋左右的办公楼。我们认为北京首钢项目一定会成为中国价值增值型的项目,或者是说后工业时代工业地产转型成商业地产的一个经典之作,所以也将成为一个网红打卡地。



首钢园区


唐宁:能不能举个例子,大家投入到这种母基金之中,然后我们把母基金配置给例如铁狮门这样的基金,那么铁狮门的基金它会做些什么呢?


陈志超:就我举个例子,就是在我们宜信目前投资到铁狮门的多个项目中间的一个,上海的一个项目。这个项目就是由宜信财富的个人投资人投资到了宜信的母基金里面去,那宜信母基金再将这个资本投资到了铁狮门的项目里面。


铁狮门价值的增值在于,第一是土地红利,资产管理人最大程度跟政府进行博弈,去获取最优廉的土地价格;第二个就是物业增值红利,通过母基金方式投进资产管理人以后,将它从土地转变成物业,并且通过资产运营,实现稳定的现金流,这个价值创造也分享给我们所有投资人。


铁狮门能够接触到中国最优秀的一些科技公司,或者是大型的机构投资人。刚刚讲的上海这个项目,我们正在与一家中国顶级的科技公司进行洽谈,这家顶级科技公司会将他的上海总部搬进到我们的项目里,同时我们实现了退出,也给我们的投资人实现了一个非常好的回报。


唐宁:能不能给大家一个概念,这大概是多长时间的一个周期?


陈志超:对,我在这里跟我们投资者分享,上海这个项目价值创造的周期大约在三年左右。当然在建设过程中间,铁狮门信守的就是全周期的项目退出管理。如果项目完整的建设-运营稳定-退出周期,通常是5年左右。


唐宁:刚才描述的非常棒的项目是铁狮门自己操盘吗?


陈志超:这是非常好的问题。这些都是铁狮门自己操盘的项目。铁狮门除了将资本配置到这些项目中之外,还把控了整个开发、管理的流程。正是由于把控了我们的开发管理流程,铁狮门对终端使用者,尤其在今天对科技公司具有敏锐的一个把握,使得我们能够很快地找到终端使用者,然后也符合他们的需求。因为我们的产品具有竞争力,所以我们能够获得更好的价格。


唐宁:所以这就叫运营能力强。



Part 03

下一阶段在中国的投资策略

存量更新+数据中心


唐宁:下一阶段来讲,重点发展的投资策略方向跟大家分享一下。


陈志超:下一阶段的重点投资策略,第一是存量更新


铁狮门1996年我们并购美国洛克菲勒中心的时候,这个物业,当时是在美国进行司法拍卖。这个物业实质上有“三多”:老鼠多、垃圾多、流浪汉多,“三多”之后,铁狮门把它引入了以后,进行系统化的改造。这些改造包含了物理空间的改造、机电改建、功能改造,使得整个园区变成了一个适合21世纪高科技企业或者是大量的金融机构愿意待下来,而且游客愿意过来的城市新地标,这个改造最终使得洛克菲勒中心焕发了新的青春。当年铁狮门并购的价格是36亿美元,今天它的价值大约在70亿美元左右。


洛克菲勒中心,华尔街之外的纽约第二心脏,圣诞点火仪式闻名全球


今天的中国市场经历了从增量到存量的转变。在中国各个城市的次中心,有大量的楼宇或者大量的旧房子,它们并没有实现它真正的价值。我们要利用这些存量资产通过房地产精细化改造,引入崭新的功能,使得它能够发挥崭新价值,在财务层面上使得现金流变更好。


我们这次也是跟宜信财富共同推出了一个成长型项目,到时候我们可以进一步交流这方面的一些趋势。


下一阶段的重点投资策略是数据中心


唐宁:数字经济之中,最值钱的就是数据,数据就是石油,那数据中心其实就是石油管线和储油罐,能这么理解吗?


陈志超:对的,所以数据中心成为整个基础设施的一部分。在中国最新的国家政策中间,数据中心完全是新的基建。在疫情期间,以及在飞速发展的5G时代,还有AI时代,都需要大量的数据进行支撑,数据的存储变成了至关重要。


我们看到,全球数据中心行业经历了巨大的增长。全球数据中心市场收入的增长,从2016年到2017年的增长11%,2017年到2018年是增长10%,2018年到2019年的增长也大约在10%以上。而中国的数据中心增长是更为大气磅礴。


在需求方面,2016年的时候,中国数据中心需求增长是87%。就是数据中心需求的增长。2018、2019年的增长都维持在大约24%左右。数据中心并不是很快就能建设的,因为它有很多进入门槛,尤其是供电指标的进入门槛,所以它的建设有周期。当中国每年经历20%几增长的时候,其实也就意味着当供小于求的时候,租金收益会取得巨大的增长。


未来数据中心是一个朝阳产业,风口上的产业。所以我们认为加大这个领域的投资,在中国将具有重要的意义。所以我们也期待携手宜信财富投资人一起共同去投资到数据中心产业。


唐宁:数据中心多久能有回报?


陈志超:数据中心的区间投资一般在5年左右。建设数据中心需要1-1.5年,而一个数据中心一般有6000到1万的机柜,需要2-3年才能实现90%的入柜率,所以投资区间在5年左右。


它的投资回报,我们看到相比于一般的存量商业地产还是偏高的,大约在20%左右,这是现在数据中心吸引了大量资本投资的主要原因。


唐宁说

我核心的认识是,在新时代、新阶段,房地产投资仍然大有可为,仍是我们资产配置组合之中重仓的一个类别。只是投资房地产的方法、工具跟过去不尽相同了。我们要用新思维、新方法、新工具去投资房地产



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